Il nuovo decreto legislativo sulle crisi di impresa (Dlgs del 12 gennaio 2019 n. 14, pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 14.02.2019 n. 38 e che per la materia in oggetto è entrato in vigore il 16 marzo 2019) ha apportato importanti modifiche alla normativa in ordine alla stipula di contratti relativi ad immobili da costruire da parte di imprese.
Ricordiamo che, a partire dal 2014, è obbligatorio per il costruttore fornire una fideiussione avente determinati requisiti già al momento della sottoscrizione del preliminare, per garantire agli acquirenti la restituzione degli acconti ricevuti per il caso di insolvenza.
In realtà tale obbligo esisteva da diversi anni, ma in caso di inadempimento le parti potevano mantenere in vita il contratto, mentre a partire dal 2014 la mancanza di tale fideiussione rende il contratto del tutto nullo.
Esisteva, ed esiste, anche l'obbligo del costruttore di dotare l'immobile di una polizza assicurativa postuma decennale per garanzia in ordine ai difetti di costruzione.
Con la recente normativa appena entrata in vigore, in sostanza:
a) al fine di tutelare maggiormente l'acquirente, si rende obbligatorio che il contratto preliminare venga redatto con firme autenticate (da notaio, essendo atto di natura negoziale), o con atto pubblico notarile, e trascritto.
Ciò comporterà un maggior costo dell'intera operazione, ma evidentemente il legislatore richiede tale modalità al fine di eliminare i costi che si scaricano sul sistema per le procedure di recupero, e i costi sociali della perdita degli acconti da parte degli acquirenti in caso di insolvenza dell'impresa costruttrice, visto che con l'intervento notarile si avrà la garanzia della necessaria esistenza della polizza fideiussoria.
Ciò comporterà anche che qualsiasi contratto sottoscritto dalle parti senza l'intervento notarile sarà nullo, privo di qualsiasi efficacia, in sostanza è come se le parti si dessero una stretta di mano, e non comporterà il sorgere di alcuna obbligazione a carico delle parti (l'acquirente potrà agire solo per recuperare eventuali somme versate sulla base di un contratto nullo, quindi prive di causa, ma senza alcuna garanzia);
b) si pone l'obbligo di indicare nel contratto definitivo di compravendita gli estremi della polizza fideiussoria decennale postuma per garanzia sui vizi dell'immobile, che pertanto non potrà essere omessa;
c) si selezionerà il mercato delle imprese di costruzione, poiché solo quelle che hanno la capacità finanziaria di sostenere i costi delle polizze potranno stare sul mercato, le altre no.
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