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Ancora sulla circolazione di immobili con abusi edilizi

14 luglio 2019

Ancora in materia di nullitá di atti immobiliari relativi a fabbricati con irregolarità urbanistiche:
Si fa riferimento alla sentenza della Cassazione Civile Sezioni Unite di qualche mese fa, già commentata su questo sito, con la quale si chiarisce che la stipula di atti immobiliari relativi a fabbricati con difformitá urbanistiche è pienamente valida a condizione che il fabbricato sia stato iniziato anteriormente all’anno 1967, o che esso abbia un titolo abilitativo iniziale riferibile al fabbricato, dopo di ché eventuali difformitá, anche se difformitá totali (e cioè che comportino la realizzazione di un organismo edilizio del tutto diverso per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione), non impediscono la stipula di atti immobiliari.
Ovviamente le difformitá rimangono con tutte le conseguenti sanzioni, penali (che però hanno il termine di prescrizione breve di 5 anni trattandosi di reati contravvenzionali), e amministrative, che non si prescrivono mai e che possono condurre anche alla demolizione o nei casi più gravi alla acquisizione al patrimonio del Comune.
Ma resta il fatto che con il consenso delle parti gli atti possono essere stipulati.
È chiaro che difficilmente si faranno atti di compravendita, quanto meno nei casi di abusi gravi e non lievi, perché qualsiasi acquirente con una media diligenza non si avventurerà in un acquisto di questo tipo.
Ma nei casi di donazione in famiglia, o di divisione (non ereditaria, perché per le divisioni ereditarie non occorre alcun riferimento alla situazione urbanistica), succederà spesso che vi sono situazioni che finalmente possono trovare una sistemazione conforme agli accordi familiari.
Si pensi ad es al caso in cui l’abuso è stato commesso da un figlio che ha sempre avuto la detenzione dell’immobile perché si sapeva che era a lui destinato: si potrà adesso procedere ad una donazione o a qualsiasi tipo di atto di trasferimento.
Ma vi è di più: con la recente ordinanza della seconda sezione civile (n. 10184/2019), la Corte di Cassazione ulteriormente fa chiarezza su alcune situazioni marginali e cioè sui cosiddetti abusi edilizi senza opere, costituiti dal cambio di destinazione d’uso in cui la consistenza materiale dell’immobile rimane invariata.
Ebbene viene chiarito che essi sono sempre stati fuori dal perimetro delle nullitá previsto dalle Leggi che hanno posto limiti alla circolazione di immobili abusivi (Legge 47/1085 e DPR 308/2001) ed infatti, riproducendosi il passaggio essenziale dell’ordinanza, “parte impugnante equivoca tra la nullità, disposta dall'art 46 legge 380/2001, correlata ad opere abbisognevoli di autorizzazione comunale per la loro realizzazione - abuso edilizio - con la modifica della destinazione d'uso senza l'esecuzione di alcuna opera edilizia, situazione cui alcuna norma positiva correla la sanzione della nullità degli atti di divisione o trasferimento del bene immobile interessato.”
Pur permanendo l’illecito (ad es un appartamento che viene destinato a negozio, o una casa vacanze con vincolo turistico ricettivo che viene adibita a residenza), non esiste alcun problema di nullitá nel trasferimento immobiliare.
Prendiamo atto di un orientamento della Suprema Corte equilibrato, che si condivide pienamente, che nessun impatto negativo può aver sulla repressione degli abusi (anzi essi emergerebbero in sede di stipula con apposite clausole che sono doverose essendo l’atto notarile un documento pubblico che non deve contenere omissioni o indurre in errore chi fa affidamento su di esso), e che consente una definitiva sistemazione di situazioni rimaste in sospeso per anni.

 

 

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